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房价又下跌,你背的30年房贷该怎么办?

2019-12-11 16:32:17

  最近,房价下跌的城市越来越多,尤其是北京,过去一直被视为最坚挺的城市,房价已经跌了2年毫无起色,甚至还有加速下跌的迹象。北京房价的疲软,也在很大程度上摧毁了人们对于国内楼市只涨不跌的信仰。

  在房价下跌的趋势下,人们投资房产的心态也开始变得保守起来。很多计划买房的人开始担心这样的问题,如果房价下跌,我还应该用最大额度的贷款来买房吗?而已经买房的人甚至开始考虑,我是不是该提前还房贷了?

  过去20年来,国内楼市创造了只涨不跌的神话,对于购房者而言,只要能够申请到房贷,最佳策略肯定是满贷——用尽自己的贷款额度,贷满30年。因为只要房价持续上涨,房贷杠杆越高,回报率也就越高。之所以选择30年而不是20年,主要是为了降低每个月的还贷压力,使得购房者能够支撑更高额度的贷款,可以买更贵甚至更多的房,将杠杆用到极致。虽然表面上看贷款期限越长,付出的利息支出更多,但是如果房价能够持续大幅上涨,多出来的利息支出可以忽略不计。

  但是现在,楼市只涨不跌的前提已经不存在了,即便是北京楼市,也动辄出现降价100万元的消息,所以,如果还沿用过去满贷的策略,在楼市下跌的背景下,确实会面临较大的风险。如果购房者的房贷过高,房价下跌带来的最直接风险就是负资产,也就是房屋价值低于贷款。假如你用80万元的贷款买一套100万元的房子,房价如果跌到70万元,这套房子对你而言就是负资产,房子成为负资产之后,“理性”的选择就是停止还贷放弃房子,毕竟,没有人愿意花80万元的贷款去供一套70万元的房子。

  上世纪90年代,日本楼市泡沫破灭,大量房子成为负资产之后,购房者不得不断供弃房,最终流落街头甚至自杀,悲剧的背后,就是因为购房者用了过高的房贷杠杆,而房价下跌的幅度远远超过了预期,最大跌幅超过了7成。

  从统计数据来看,国内的购房者现在对于申请房贷确实变得更加谨慎了。央行数据显示,今年三季度末,个人住房新增贷款为3.3万亿元,占全部新增贷款的比例为24%,而在前几年房价大涨的时候,我国信贷体系的新增贷款有一半流向了个人房贷。现在新增房贷占比下降了一半,一方面是因为管理层有意控制,同时也是越来越多的购房者意识到了风险,开始主动控制买房的杠杆。

  房价只涨不跌的信仰被打破之后,房产投资的逻辑和方法也随之改变。对于打算买房的人来说,主要考虑的是要不要降低房贷杠杆,而对已经买房的人来说,有些人已经开始考虑要不要提前还贷?

  到底要不要提前还房贷?一个最主要的考量因素是,你手上的这笔闲钱,在未来能够获得多大的收益,如果预期收益高于房贷利息,那么就没有必要提前还贷,反之,如果你预期这笔钱未来没什么太好的投资渠道,放在手上可能还会被通胀吞噬贬值,那么,提前还贷是一个不错的选择。

  在房价大幅上涨的那一年,2016年,国内的房贷利率就处于相当划算的水平,当时的5年期以上贷款利率为4.9%,而且大部分商业银行对首套房执行八五折的优惠,实际利率只有4.17%,基本上是史上最低房贷利率。而且,当时市场上的各种理财产品非常丰富,预期收益率都在5%以上,甚至有些能够达到两位数,银行的低利率给相当于买房者提供了一个无风险套利空间。所以,当时国内房价迎来史上最疯狂的一次上涨,和利率环境是有很大关系的。在当时的背景下,即使不考虑未来房价上涨的因素,仅从利率水平来看,贷款买房就已经非?;?,购房者完全没有提前还款的必要,因为用手上的资金随便买一个理财产品,就可以完全覆盖房贷的利息支出,甚至还有盈余。

  但是现在情况已经发生了变化,最近几年,房贷利率持续上涨,首套房利率基本上在5.5%以上,和前几年相比上涨了30%,二套房的利率更贵。房贷利率上涨的同时,市场上的理财产品收益率却在急速下滑,随着P2P被大量清理,银行理财也不再承诺保本,当前市场上能够超过4%的无风险理财已经屈指可数,这也就意味着,想通过理财产品跑赢房贷利率已经没有可能,房贷的套利空间已经完全消失。

  理财产品收益率下滑的同时,通货指数却在快速攀升。今年11月份,最新的CPI已经达到了4.5%,创下了8年来的新高,而过去几年,国内的通胀指数基本上在2%左右浮动。理财收益下降伴随通胀指数飙升,意味着现金资产加速贬值,在当前这样的背景下,如果手上的现金没有太好的投资渠道,确实可以考虑提前还贷。

  具体到如何提前还贷,也还有一些技术上的操作。房贷的还款方式分等额本息和等额本金两种,如果每个月的还款金额都相同,就是等额本息,我国大部分购房者都是采用这种方式。等额本息的还款办法,头几年主要偿还利息支出,偿还本金比例较少,越往后,偿还利息越少,偿还本金的比例越多。

  所以,如果想提前还款减轻利息压力,应该尽量在前几年还款,提前还款的时间越晚,那么减轻利息支出的作用就越小。具体而言,如果是在前些年申请到的利率较低的便宜房贷,而且现在已经过了还息的高峰期,那么提前还贷的意义不是很大,如果最近几年申请到的较贵的房贷,而且正处在还息高峰,手上的闲钱如果没有去处,提前还贷是一个好的选择。

  当然,买房者在当前形势下的去杠杆行为,都是预期未来房价会下跌。不过,当前楼市正面临一个最大的变数,就是政策调控是否会再度放松。最近,很多地方政府都开始放松对楼市的调控政策,包括放松限购、降低购房门槛等等。过去10年来,国内的楼市调控经历过两次大转向,分别是在2008年和2015年,这两次转向的结果,都导致了房价快速上涨,如果楼市迎来第三次转向,房价在短期之内还将大概率迎来反弹。

  不过从更长期来看,国内的楼市不可能总是靠一次次的强心针来维持,在经历了过去20年的疯狂上涨之后,对于楼市的未来还是应该多一些谨慎为好。

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